来源：商业地产云智库
作者/周彩云
年上半年，全国新开业购物中心数量创下新低。
据赢商大数据统计，年上半年（1-6月）全国开业购物中心共58个，体量合计万平方米，为年以来新低，仅相当于前两年1月份的开业量，与年同期相比，约为三成。
◎说明：统计对象为商业面积≥3万平方米的集中型零售物业，包括购物中心、商业街等，不含专业市场、文旅项目
从开业时间看，1月份开出36个项目，万平方米体量，为近三年新低，不足年同期的六成。主要是今年春节时间提前至1月份（1月23日除夕）所致，而年、年的春节均在2月份。
就在春节前夕，突如其来的新冠疫情，按下了商业暂停键的同时，也打乱了购物中心开业的计划，往后的2月、3月、4月几乎零开业（3月1个项目低调试业）。
5月，随着疫情防控持续向好，企业复工复产，商业回暖，又恰逢五一小假期，迎来疫后首波购物中心开业，5月共开业购物中心12个，合计体量81万平方米。
6月，购物中心开业数据仍然低迷，仅10个项目开业，总体量93万平方米。
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华东霸主地位不动
西南区开业量跃居第二
从上半年开业项目分布区域看，华东依然是重头戏，开业项目19个，总体量万平方米，数量、体量分别占全国开业量的33%及36%。华东开业项目主要集中在江苏、浙江、江西三个省份，数量分别为7个、5个、5个；安徽、福建各1个项目；值得注意的是，上海上半年零开业，山东同为零开业。
西南区开业量第二，共12个项目，万平方米体量，分别四川5个、重庆3个，贵州、云南各2个。
华南区开业量排第三，共10个项目，总体量68万平方米。华南区项目8个在广东，其中佛山3个，深圳、汕头各2个，中山1个。此外，广西、海南各1个。
华中区开业项目6个，体量仅39万平方米，河南4个，湖南2个，位于疫情“风暴眼”中心的湖北零开业。
华北区开业项目同为6个，总体量32万平方米，项目分布于山西太原、运城，河北石家庄、保定四个城市，华北区北京、天津上半年零开业。
西北区开业项目3个，体量15.6万平方米，项目分布在甘肃2个，陕西1个。虽然开业量比东北多一个，但体量却是七大区最少的。
东北区开业项目2个，体量25万平方米，是上半年开业数量少的区域。两个项目分别是：哈尔滨哈西吾悦广场，体量12万平方米；长春钜城华億购物广场，体量13万平方米。
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新开商业项目持续下沉
一线城市占比同比大幅收缩
从城市线级分布看，上半年开业项目超四成集中在二线城市，共24个项目，其中成都、佛山、重庆、太原各有3个项目，郑州2个项目。
其次是四线城市，占比24%，共14个项目，分布全国五大区域，13个城市；
三线城市排第三，9个项目，占比16%；
六线城市排第四，8个项目，占比14%；
一线城市2个项目，一线城市仅深圳有2个项目开业，其余北京、上海、广州均为零开业。
五线城市1个项目，位于甘肃张掖市。
从开业项目较为活跃的城市看，开业量≥2个的城市共9个，其中5个为二线城市，成都、佛山、重庆、太原开业量均为3个。值得注意的是，云南红河、湖南衡阳、广东汕头、江苏徐州等下沉城市赫然入列，与深圳并肩。
从上述数据可见，新开业购物中心下沉趋势持续，二线城市已经成为最主要市场，同时三、四线城市商业占比逐步提升，一线城市占比收缩明显，去年同期为12%，今年仅为3%，一方面是一线城市商业饱和，新增供应大幅减少；另一方面与疫情的影响也有一定关系，一线城市人员流动大，疫情防控更严格，复工复产相对迟缓，项目开业时间受到的影响比其他城市也更大。
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3~5万㎡小体量项目占比提升
社区型商业更受青睐
从上半年开业项目体量看，5~10万平方米（不含10万平方米）的中体量商业项目仍然是主流，长时间以来占比在四成左右，上半年占比45%与去年同期相比有小幅增长。
10万平方米及以上的大体量商业项目占比明显缩减，尤其是20万平方米及以上超大体量项目上半年没有；10~20万平方米（不含20万平方米）体量项目占比从以往的占比30%以上小幅下降至当前的29%。
开发商愈趋理想，对成本、招商、运营能力等各方面有着更高要求的大体量项目谨慎出手。
3~5万平方米（不含5万平方米）的小体量商业项目占比上升较为明显，从以往的20%左右上升到本期的26%。
小面积的社区型商业项目越来越受欢迎，包括社区配套商业，如成都招商花园城、宁波花园坊、南昌经开天虹等多个社区型购物中心上半年迎来开业。此外，在三线及以下的下沉市场，因人口聚集度相对较低，辐射人口有限，小面积的社区型商业更适合当地需求。
今年疫情发生后，社区商业的优势尤为凸显，基于疫情防控减少外出，消费半径大幅缩小，消费者重新回归社区商业，让行业对社区商业重新审视。
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存量改造项目下沉趋势明显
值得一提的是，上半年多个存量改造项目，从分布看有逐步下沉三、四线城市的趋势。存量改造开业项目包括：
无锡万科运河外滩，由前身系建于年的荣氏家族开源机床厂，后改造而成；
昆山经开万达广场，由万达收购弥敦城购物中心改造而来；
海口时尚椰树门由原来的海口人民广场（含运动场）改造而成；
常州武进购物中心、湖州长兴星星商业广场、深圳福田COCOPark二期均为原物业改造升级。
▼附：年1-6月全国开业购物中心盘点表（含试营业）
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部分项目亮点解读
龙湖南京龙湾天街：60%为区域首店
6月19日，龙湖商业第40座商场、年首个开业商场——龙湖南京龙湾天街开业。项目位于潭园西路号，紧邻地铁一号线竹山路站，商业体量约17.7万㎡，招商率与开业率均达99%，并实现20%品牌南京首进，60%品牌区域首进。
项目引进超家多元化品牌，包括优衣库江苏旗舰店，跨层门店，0平米超大空间；永辉超市南京首家创新“集市生活”店；南京首家SPAO、海马体儿童照相馆，江宁区首家GAP、星巴克臻选……等特色门店。
龙湖南京龙湾天街因地制宜以“游轮寻宝”为建筑IP，创意营造“故事+场景”，呈现玩乐生活的本真状态。打造六大主题场景互动空间：“峡谷奇境”、“奇幻谷”、“奇幻森林”、“空中连桥”、户外独有互动式“海底乐园”，㎡顽童“小世界”楼层。
无锡万科运河外滩：老厂房改出文艺青年打卡商场
无锡万科运河外滩前身系建于年的荣氏家族开源机床厂，后改造而成。项目总建筑面积约5万平方米，主体涵盖了6栋民族工商业的保留建筑、4栋现代风格的独立商业、运河外滩艺术中心以及拥有6层运河水岸秀色的miniMall——运河外滩M栋。12栋高低错落，形态各异的新老建筑沿梁溪河一字排开，相映成辉。值得一提的是，M栋的建筑设计以运河岸边的璞玉为意向，其红色砂岩的主体与一期红砖厂房相呼应，面向运河一侧则是璀璨透明的玻璃幕墙，将运河美景尽收眼底，成为运河沿岸一个亮丽的标志。
项目引进海底捞、汉堡王、星巴克、华为等知名品牌，还有首进无锡的品质新零售品牌棉仓、“您的第三会客厅”蓝山客、文艺青年打卡圣地雕刻时光、无锡跨界生活体验馆品默JUNO、源自泰国纯天然皮肤护理品牌THANN、多国料理品牌慕马戏以及国际儿童教育品牌美吉姆等诸多明星特色品牌。
徐州绿地缤纷城：六大主题打造都市精致生活MALL
6月20日，徐州绿地缤纷城开业，这是绿地江苏事业部重点打造的标杆项目，5万方商业空间，以多维度的业态构建和创新主题场景的营造，形成特色鲜明、内涵丰富、功能完备的区域商业中心。
项目规划了六大亮点，围绕进口超市、环球美食、文化娱乐、空中餐吧、运动空间、亲子时光等版块进行布局，雕琢极致的生活方式和商业体验。
项目引入绿地江苏商管原创“G系列”自营店：G-Books绿阅书屋、G-Juice绿汲果汁、G-Bear未来星球、G-Future绿地极限玩家。
◎图片来源：绿地商管在苏州